Pokud se člověk rozhoduje, jak profinancovat úpravu, případně koupi bytu, nebo domu, má v zásadě tři možnosti:

1/ Hotovost

2/ Úvěr

3/ Kombinaci prvních dvou variant, tedy že část má v hotovosti a o zbytek žádá některou z finančních institucí formou úvěru.

První alternativa je ideální. Žel, s rostoucím objemem nezbytných finančních prostředků klesá počet lidí, kteří si mohou dovolit míjet dveře bank bez povšimnutí.

Varianta druhá často znamená, že investor vstupuje do akce s peněženkou, jejíž pořizovací hodnota je vyšší, než její obsah. Touto skutečností klient podstupuje výraznější riziko možnosti neschválení úvěru.

Otázky při řešení úvěrování

Nejčastější formou financování je třetí možnost - kombinace. Při výběru vhodné volby „cizích“, tedy půjčených prostředků, je důležité si odpovědět na celou řadu otázek.

Například

  • Mám dostatečně vysoké a jisté příjmy, abych tento dlouhodobý závazek vyrovnal „beze ztráty kytičky“?
  • Chci a mohu v průběhu splácení část dluhu umořit? Která banka a za jakých podmínek mi to umožní bez penále?
  • Mám si zvolit úvěr s garantovaným úrokem, nebo s tzv. plovoucí sazbou?
  • Jakým způsobem si zajistím schopnost splácet úvěr i v případě dlouhodobé nemoci či úrazu?
  • Bude třeba ručit bance nemovitostí? A nemám-li tuto možnost, jakou výši půjčky mohu čerpat, aniž bych musel zastavit dům či hledat ručitele?
  • Jak vysokou finanční rezervu si mám nechat a kde a jak ji mít uloženou? Jak mohu snížit celkové přeplacení? S jakými dalšími náklady musím počítat atd.

 

Veškeré otázky (i ty nevyřčené a ne vždy zcela příjemné) je třeba detailně projednat s vaším finančním poradcem v dostatečném předstihu, abyste předešli nepříjemnostem pramenícím ze spěšného řešení. Čím dříve debatu a realizaci příprav zahájíte, tím atraktivnější podmínky můžete získat.

Příklad řešení
Mladý manželský pár plánuje úvěr formou hypotéky ve výši 1 milionu korun na pořízení bytu. Jejich aktuální příjem je dostatečný na to, aby odkládali 7 000,- Kč měsíčně. Chtějí mít zátěž co nejdříve z krku, tak se rozhodnou pro hypotéku na 15 let, které odpovídá při dnešních úrokových sazbách splátka ve výši jejich současných možností. Jedou tedy tzv. „nadoraz“. Tato částka jim každý měsíc ve stejný den odejde z jejich účtu. Od toho okamžiku s ní pracuje a vydělává na ní její staronový majitel, tedy banka. A neptá se, zda dlužník v daném měsíci finanční prostředky má, nebo nikoli. Zda manželka odešla na mateřskou, zda se mu v podnikání daří jako dřív, zda musel investovat do mimořádné opravy auta atd.  Zkrátka, každý měsíc závazek odešli. Jinak máš problém! Když to vyjde, pak ten nejlepší výsledek bude: Za 15 let jsi bez dluhu. (Pro zjednodušení nepočítám změny v průběhu úvěrového vztahu u úrokových sazeb, poplatků a dalších proměnných veličin)

Úspornější řešení - Zrcadlová hypotéka
Pojďme se podívat na jinou možnost řešení. Budoucí majitelé bytu si vezmou hypotéku na 30 let, kdy úrokové zatížení je totožné, jako při hypotéce patnáctileté. Výše měsíčního závazku „natvrdo“ je pak řádově pouze  na úrovni 4 300,- Kč. Se zbylými 2 700,- Kč bude každoměsíčně disponovat už nikoli banka, ale naši modeloví investoři. Ovšem způsobem, kdy v případě občasné nouze mohou „dobrovolné“ investice snížit až na nulu, naopak, v úspěšnějším období můžou i výrazně „přitlačit“. Přes tento požadavek pro ně existuje pár možností, jak tyto „volné“ finance investovat a získat pro ně zhodnocení pohybující se výrazně nad úrokovou sazbou jejich hypotéčního úvěru. (Tyto možnosti jsou závislé na celé řadě skutečností jako např. počet osob v domácnosti, jejich aktuální věk a stávající finanční portfolio). Při této modelaci mají již za cca 14 let dluh ve stejné výši, jako je stav na jejich spořících účtech, kde pravidelně odkládají již zmíněných volných 2 700,-Kč. Úspora této varianty tedy činí 12 měsíců x 7 000,- = 84 000,-.

A to je Zrcadlová hypotéka
Výše uvedený model tedy umožňuje kromě klidnějšího spaní „našich mladých“ i dřívější splacení závazku. O kolik to bude, zda a za jakých podmínek to bude + další efekty z toho plynoucí? To si nechejte spočítat a ukázat vaším finančním poradcem. Také s ním proberte to nejzásadnější. Jestli tato konstrukce řešení je vhodná právě pro vás.