Banka, která poskytuje hypoteční úvěr vždy bere do zástavy nemovitost!

Jeden z nejdůležitějších pojmů u hypotéky - hodnota LTV

LTV (Loan to value), je to poměr mezi hodnotou zastavované nemovitosti a výší úvěru. Například, má-li byt odhadní cenu 1 milion a kupující žádá od banky 700 000 Kč s tím, že zbytek ceny pokryje vlastními financemi, pak LTV = 70 %.

Na základě nového zákona iniciovaného ČNB a platného od 1.12.2016 banka nemůže půjčit víc, než 90% LTV. Navíc, těchto úvěrů může mít omezený objem. Standard je LTV do 80%. Úroková sazba u úvěrů nad 80% je výrazně vyšší. V takovém případě je lépe LTV cíleně snížit.

Jak cíleně snížit LTV a tím i úrokové zatížení? Kromě financované nemovitosti je možno „dozajistit“ i nemovitostí další, případně jinou – hodnotnější.


Příklad:
A) Manželé chtějí koupit rodinný dům za 3,0 milionu a nechtějí dávat nic z vlastních peněz. Jejich rodiče vlastní svůj dům v hodnotě 5,0 milionu a jsou ochotni jej zastavit.

Kupovaný dům na zástavu nedostačuje bez vlastních zdrojů, neboť LTV činí 100% a zastavovat obě nemovitosti je zbytečné.
Stačí zastavit jen dům rodičů, neboť LTV dělá 60%. Kupovaná nemovitost zůstane „čistá“ pro případ, že by ji potřebovali v budoucnu využít jiným způsobem.

 

B) Manželé chtějí koupit rodinný dům za 3,0 milionu a nemohou dávat nic z vlastních peněz. Jejich rodiče vlastní svůj dům v hodnotě 5,0 milionu a jsou ochotni jej zastavit, ale jen dočasně.

Do zástavy půjde dům rodičů. A jakmile v budoucnu klesne dluh vůči bance tak, že LTV při zastavení kupovaným domem za nějaký čas bude činit cca 80%,
požádají banku o změnu zástavy. Tento krok je sice zpoplatněn dle sazebníku dané banky, ale rodiče budou v klidu.

Jakou zástavu lze bance nabídnout?

Bance akceptuje vždy jen nemovitost určenou k bydlení. Tedy ne například montážní halu.

Jako zástavu je možné použít

  • kupovanou nemovitost – může to být stavební pozemek (pro účel stavby domu k bydlení), byt v osobním vlastnictví, rodinný dům
     
  • nemovitost jinou než kupovanou – nejčastěji ve vlastnictví rodinných příslušníků
    Ke schvalovacímu procesu je třeba doložit vztah mezi majitelem „jiné“ nemovitosti a žadatelem o úvěr.
     
  • kombinace obou výše uvedených variant

Odhad ceny zastavované nemovitosti

Odhad vždy provádí smluvní odhadce financující banky. Pokud je k dispozici jiný odhad, např. dřívější, může smluvní odhadce využít, nebo některé banky ve vybraných lokalitách (velká města) umí udělat odhad „od stolu“, tzn. bez osobní návštěvy.

Kupní cena nerovná se cena odhadce

  • Kupní cena bytu (byť i v Praze) 5,0 milionu korun neznamená, že odhadní bude také 5,0 mil. Může být výrazně nižší.
     
  • Výstavba na klíč, kdy cena stavební firmě činí např. 5,0 milionu znamená, že odhad bude nižší.
     
  • Montované domy mají velmi nízkou odhadní cenu, může se stát, že takovou nemovitost banka do zástavy vůbec nepřijme.
     
  • U dřevostaveb hodně záleží na technologii provedení stavby -  banky odhady posuzují individuálně, často jsou důležité pro dobrou odhadní cenu i konkrétní (prověřené) stavební firmy, které stavbu realizují.

Odhadce vychází při stanovení ceny z metodiky banky, pro kterou odhad zpracovává. Výsledná cena může být (a velmi často také je) u různých bank velmi a výrazně odlišná. Rozdíly jednotlivých bank se mohou lišit až v desítkách procent. Při stanovení ceny hraje roli také lokalita i stav dané nemovitosti, vybavenost bytu apod.

Pozor: Při špatném stavu nemovitosti se může stát, že odhadcův závěr zní: „nemovitost nevhodná k zástavě“. V takovém případě musíte najít jinou zástavu, nebo na úvěr zapomenout.

Cena za odhad se platí bance, ta pak uhradí odměnu odhadci. Běžná cena za odhad bytu se pohybuje okolo 3 700 Kč, cena odhadu domu se většinou vleze do 5 000 Kč.

Pozor: Má-li nemovitost hodnotu např. 3,0 milionu a vy ji budete kupovat za 2,5 milionu, odhad se řídí cenou nižší, tedy by byl stanoven na 2,5 milionu. Jedinou výjimkou je koupě v rámci příbuzenstva – pak je třeba doložit i příbuzenský vztah.

V případě, že kupujete nemovitost, kterou chcete vzápětí rekonstruovat, určuje odhadce tzv. cenu budoucí. To znamená, že na základě projektu přestavby stanoví, jaká bude cena nemovitosti po rekonstrukci. Z této ceny pak vychází banka pro výpočet výše maximální možné půjčené částky (LTV). Odhad ceny budoucí mají některé banky řádově ještě o cca 500 Kč dražší.

Pozor: Pokud do stávající nemovitosti v aktuální hodnotě 1 000 000 Kč investujete v rámci rekonstrukce například dalších 500 000 Kč, tak odhad ceny budoucí rozhodně nebude 1,5 milionu. Bude o poznání nižší!

Konkurenční boj mezi bankami poměrně často vyústí v různé akční, časově omezené slevy, kdy banka nabídne zájemci nulový poplatek za odhad.


Cenu nově stavěné či generálně rekonstruované nemovitosti zvýší:

  • Sklep – znatelně zvyšuje výši odhadu, ale musí se jednat o sklep pod domem, ne na zahradě, či za domem.
  • Technologie – například tzv. pasivní dům má výrazně vyšší budoucí cenu oproti klasice

Hodnotu odhadu naopak příliš neovlivní zahradní domky, sklepy na zahradě, rozsáhlý pozemek či zahrada, jezírko, garáž, stromy ať už okrasné či ovocné atd.    

Tip: Pokud chcete mít jistotu, jaká bude výše odhadu (abyste věděli, zda vám dle toho bude dostačovat vaše vlastní finanční hotovost), můžete si na své náklady objednat odhadce banky, kterou jste si vybrali a ještě před vyřizováním budete mít jasno. Není to levné, ale lépe špatná informace zavčas, než žádná.


Finanční navigátor Vám ZDARMA poradí

  • Konzultace a poradenství zdarma.
  • Zdarma pro Vás provedeme výběrové řízení na Vaši hypotéku.
  • Poradíme Vám s výběrem toho nejlepšího hypotečního úvěru tak, aby byl skutečně výhodný nejen z pohledu úrokové sazby, ale i dalších poplatků.
  • V případě realizace hypotéky prostřednictvím nás nic neplatíte!
  • Garantujeme nejlepší podmínky, nezastupujeme žádnou banku.


Stačí zanechat kontakt a my Vám zavoláme.